Государство давно озабочено 100%-ной легализацией риэлторского бизнеса, изыскивая новые способы регулирования и получения дани с агентств по продаже недвижимости и частных маклеров. В рамках проекта закона о регулировании деятельности риэлторов обсуждается обязательное страхование ответственности посредников, участвующих в сделках с недвижимостью.
Сегодня участники рынка недвижимости страхуют свою деятельность на добровольной основе, причем довольно редко (менее 6% сделок в год). Между тем в Гражданском кодексе РФ (статьи 165-180) существует более десятка позиций, по которым сделка с недвижимостью может быть признана судом недействительной, несмотря на государственную регистрацию перехода прав собственности на приобретаемый объект.
Обязательное страхование поможет компенсировать клиенту ущерб в случае признания сделки недействительной (в сумме от 300 тысяч до 5 млн рублей), но при этом, несомненно, увеличит прайс риэлторских услуг населению. Поможет ли новый законопроект обезопасить покупателей недвижимости и сделать рынок цивилизованнее и каковы его «подводные камни»?
Виктория Григорьева, генеральный директор, партнер компании «БЕСТ-Новострой»
, считает, что в случае принятия названного закона для потребителя риэлторские услуги однозначно подорожают. Сейчас комиссия на первичном рынке составляет от 1,5 до 4%, на вторичном – 2-3%. Пока сложно сказать, как именно увеличится комиссия, но стоимость риэлторских услуг вырастет, если закон будет принят. Риэлторский бизнес в принципе не самый прибыльный, маклеры существуют на доходы от процентов, и дополнительные издержки на страхование однозначно приведут к росту стоимости посреднических услуг.
При этом остается не ясным, что будет считаться страховым случаем, в особенности – на первичном рынке. В определенных ситуациях агентство и так возвращает комиссию: если, например, ипотечный клиент не получил одобрения банка или сделка сорвалась по причине внезапной болезни и покупателю понадобились денежные средства на экстренное лечение. Но если посредническая услуга уже оказана (объект подобран, проверены, собраны и оформлены все сопутствующие документы, прошла государственная регистрация) – не ясно, в какой момент может наступить страховой случай. И потому, скорее всего, люди будут судиться со страховыми компаниями за право признать их случай страховым, чаще – проигрывая спор страховщикам.
Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»
, уверена в том, что зачастую самое ценное, что есть у человека в России из материальных активов – это недвижимость. Поэтому любые операции с ней должны иметь дополнительные гарантии надежности. Страхование профессиональной ответственности риэлторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью. Более того – данное предложение касается страховой защиты не только продавца и покупателя, но и самих агентов, оказывающих посреднические услуги. Конечно, риэлторы проводят максимально возможную проверку документов, которые участвуют в сделке.
Но иногда ситуация складывается таким образом, что ввиду некоторых особенностей получить полную информацию об объекте не представляется возможным. Это в некоторой степени повышает риск сделки. А страхование как раз является одним из способов, позволяющих увеличить надежность сделок с недвижимостью. Страховая защита дает возможность агентствам недвижимости оперативно и в соответствующем объеме компенсировать клиентам понесенные убытки и при этом самим не понести заметных денежных потерь.
Сегодня конкуренция среди риэлторов в нашей стране огромна. Один из способов удержать клиентов – ценовой демпинг. И потому Мария Толстик полагает, что новые изменения в законодательстве не станут причиной увеличения стоимости услуг агентов, оказывающих посреднические услуги на рынке недвижимости, и ни покупатель, ни продавец не заметят никаких изменений.
Ситуацию с нововведениями прокомментировала и Елена Новожилова, гендиректор ООО «Универсальная компания ЛАДКОМ»
:
Несомненно, усилия законодателей направлены на то, чтобы перевести деятельность риэлторов в правовое поле. И это правильный тренд. Но в теме страхования «телега» явно стоит впереди лошади, ведь сегодня, как известно, большая часть риэлторов в России работают нелегально. Как только специалист набирает опыт продаж и сдачи в аренду недвижимости, подвизаясь в агентстве, он переходит в режим «самостоятельного плавания» и начинает работать на свой страх и риск, давая платные объявления о продаже и сдаче объектов, тратя уйму времени на показы и проверку юридической чистоты квартир. И многие частные маклеры не регистрируют свой бизнес, не оформляют ни ООО, ни ИП, не платят налоги и никому не отчитываются о доходах. Государство такой порядок не устраивает – оно хочет контролировать этот рынок.
Лично я не против платить страховым компаниям, но по каждой конкретной сделке, а не совершать ежемесячный взнос в казну вне зависимости от объема собственной прибыли. Сегодня в обеих столицах и городах-миллионниках мы наблюдаем перегрев рынка и падение покупательской активности уже, минимум, в течение полугода. Получается, что честные предприниматели, оформившие по всем правилам свое агентство (к которым и сама, кстати, принадлежу), даже не имея регулярного дохода, должны будут ежемесячно платить страховку с риском потерять рентабельность бизнеса. В итоге я буду вынуждена поднять расценки на свои услуги, чтобы элементарно выжить в текущих условиях, а заказчик, тоже желающий сэкономить свои деньги (и, безусловно, рискуя), пойдет к тому, кто работает «по-черному». Значит, честные риэлторы потерпят убытки. Повторюсь: легализовывать и контролировать деятельность риэлторов необходимо, но – не таким способом. Должны быть придуманы и внедрены в практику какие-то иные, более эффективные и оправданные в современных рыночных условиях, механизмы.
Анализ нового для России вида страхования ответственности
Страхование ответственности риэлторов
Профессиональной для риэлтора является предпринимательская деятельность, связанная с посредничеством в сделках по купле, продаже, аренде недвижимого имущества, управлением недвижимым имуществом по договору с собственником, а также с заключением договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества.
Объектом страхования являются имущественные интересы риэлтора (страхователя), связанные с его обязанностью в порядке, установленном законодательством, возместить вред, причиненный третьим лицам (клиентам), при осуществлении им профессиональной деятельности.
Как правило, не может быть объектом страхования имущественная ответственность риэлтора, если стороной в гражданско-правовых сделках с недвижимостью (аренде, купле, продаже, мене, договорах ренты и управления недвижимостью) является сотрудник страхователя (застрахованного), члены его семьи или иные родственники.
Страхователями могут выступать юридические и физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и являющиеся риэлторами.
Как правило, не могут быть страхователями:
— юридические лица, не являющиеся резидентами России и занимающиеся риэлторской деятельностью без открытия официального представительства в Российской Федерации;
— иностранные граждане и лица без гражданства, работающие в качестве риэлторов, независимо от наличия вида на жительство;
— риэлторы, имеющие поручительства или иные гарантии о возмещении возможного ущерба, причиненного клиентам в результате риэлторской деятельности.
Страховой случай
Страховые случаи различаются в зависимости от вида риэлторской деятельности страхователя.
Например, при осуществлении риэлтором посреднической деятельности в сделках по купле, продаже, мене, аренде недвижимого имущества страховым случаем является вступившее в законную силу решение суда о признании сделки недействительной, о расторжении сделки, если основанием для такого решения суда послужили виновные действия страхователя, выразившиеся:
— в заключении сделки на условиях, противоречащих условиям договора с клиентом;
— в заключении сделки с лицом, не имеющим полномочий на распоряжение недвижимостью;
— в нарушении процедуры регистрации сделки (если такая регистрация являлась обязанностью риэлтора).
— в грубом нарушении сроков исполнения обязательств риэлтором;
— в заключении сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения (со стороны риэлтора);
— в нарушении формы сделки с недвижимостью;
— в иных действиях страхователя, оговоренных в договоре страхования.
При осуществлении риэлтором деятельности по управлению недвижимым имуществом по договору с собственником этого имущества страховым случаем является вступившее в законную силу решение суда, предусматривающее обязанность застрахованного компенсировать вред, причиненный неисполнением или ненадлежащим исполнением риэлтором обязательств по договору управления недвижимостью, а именно:
— уменьшение дохода выгодоприобретателя в результате непроявления при управлении имуществом должной заботливости;
— утрата или повреждение имущества;
— превышение предоставленных полномочий при совершении сделки с объектом управления;
— иные действия страхователя, оговоренные в договоре страхования.
При исполнении риэлтором обязательств, вытекающих из договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, страховым случаем является вступившее в законную силу решение суда о признании сделки недействительной (по основаниям, предусмотренным законодательством), о расторжении сделки, если основанием для такого решения суда послужили виновные действия страхователя (застрахованного), выразившиеся в неисполнении или ненадлежащем исполнении риэлтором обязательств по договору ренты или иных действиях страхователя, оговоренные в договоре страхования.
Страховые суммы, выплаты и тарифы
Страховая сумма, в пределах которой страховщик производит выплату страхового возмещения при наступления страхового случая, устанавливается соглашением страхователя и страховщика дифференцированно, то есть в зависимости от набора рисков: суммы вознаграждения страхователя (застрахованного); от дохода выгодоприобретателя по управлению недвижимостью за год; от размера ренты за год.
Для принятия страховщиком решения о страховой выплате выгодоприобретатель среди прочих документов в обязательном порядке представляет договор с риэлтором. Страховая выплата производится в размере имущественной ответственности страхователя (застрахованного), но не свыше суммы, установленной договором страхования или судом.
Страховой тариф, как правило, дифференцируется в зависимости от опыта работы риэлторов и от того, чья ответственность страхуется (физического или юридического лица) и в среднем составляет: для юридических лиц — 1,5 процента страховой суммы, для физических лиц — 2,25 процента.
Страхование профессиональной ответственности риэлторов – специфических продукт, предлагаемый многими отечественными страховщиками.
Для Кого?
Оформить договор страхования могут как юридические (риэлтерские компании), так и физические лица (ИП, занимающиеся риэлтерской деятельностью).
Объект Страхования
По договору можно получить защиту имущественных интересов риэлтерских компаний на случай наступления ответственности перед клиентами, пострадавшими в результате неумышленных ошибок и оплошностей во время выполнения профессиональных обязанностей риэлтором.
Страховой Случай
Страховым случаем является факт наступления ответственности в результате профессиональной ошибки при предоставлении услуг:
по продаже объектов недвижимости на конкурсной основе или с аукциона;
по заключение договоров купли-продажи жилой недвижимости с пожизненным содержанием;
по всем сделкам с недвижимостью: купли-продажи, обмена, дарения, мены (в т.ч. посреднической), расселения коммуналок и домов, подлежащих реконструкции и сносу, аренде;
другие услуги, оговоренные договором страхования.
Страховая Выплата
Страховщик компенсирует убытки клиенту риэлтора, непреднамеренно возникшие в результате:
неправильного оформления сделки;
использование ошибочных данных об объекте, включая информацию о праве невыполнения условий аукционной продажи (просрочка первоначального депозита в результате задержки банковского платежа, неправильное оформление заявки или пропуск срока ее подачи и пр);
собственности, реальной стоимости объекта и т.д.;
утрате титула вследствие ошибки при оформлении сделки (а также в случае возбуждения иска об ущемлении прав жильцов расселенной коммунальной квартиры);
продажи недвижимости без согласия одного из совладельцев при предъявлении им прав на совместную или долевую собственность;
признания судом сделки недействительной вследствие совершения ее: с недееспособным или ограниченно дееспособным человеком без согласия опекуна, или под влиянием противоправных действий третьих лиц;
непреднамеренного уничтожения, утраты или порчи документов клиента;
кражи у риелтора информации об имущественном положении третьих лиц.
Также страховщик компенсирует расходы по урегулированию убытков и судопроизводству.
Исключения из Страхового Покрытия
Страховщик вправе отказать в компенсации за вред, причиненный в результате:
деятельности риэлтора до получения им лицензии на осуществлении профессиональной деятельности;
совершения сделки лицом, не имеющим полномочий или не находящихся с риэлтором в трудовых отношениях;
преднамеренного сговора риэлтора и клиента.
Умышленные, преступные, мошеннические, недобросовестные, противозаконные преднамеренные действия риэлтора не являются страховым случаем, и ущерб, причиненный ими, не подлежит возмещению.
Также из страхового покрытия исключаются:
случаи совершения ошибки в результате совершения деятельности в состоянии токсического, наркотического или алкогольного опьянения;
требования возмещения морального ущерба;
пени, взыскания, штрафы;
исковые требования, возникшие в результате обстоятельств, известных страхователю на дату начала договора страхования и т.д..
Полный список исключений прописан в договоре и может отличаться у разных страховщиков.
Страховая Сумма
Лимит ответственности страховщика устанавливается по договоренности сторон.
Отдельно могут быть прописаны лимиты ответственности на одного пострадавшего или на одно страховое событие.
Может быть установлен размер собственного участия страхователя в покрытии убытков – франшиза.
Как правило, ее устанавливают в безусловной величине.
Цена Вопроса
При определении страхового тарифа учитываются:
срок страхования;
лимиты ответственности;
страховая сумма, а также другие факторы, которые могут оказать влияние на определение степени риска.
По договорам страхования профессиональной ответственности риэлтора, заключенным на срок менее 12 месяцев, страховой тариф устанавливается в процентах от суммы годовой премии.
Страховая Выплата
Размер выплаты определяется страховщиком в каждом конкретном случае:
на основании заключений экспертных комиссий и других документов, подтверждающих расходы;
на основании расчетов и материалов в случае упущенной выгоды.
Сумма страхового возмещения включает убытки третьих лиц и целесообразные расходы по уменьшению убытков в результате страхового случая.
Зачем?
Страхование ответственности риэлтора не является обязательным – договор заключается на добровольной основе.
Его наличие договора может стать одним привлекательных моментов для клиентов.
По статистике, порядка 5% сделок по недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области впоследствии признаются ничтожными или недействительными и расторгаются в судебном порядке.
Чаще всего страдают владельцы квартир вторичного рынка.
Такая недвижимость неоднократно продается, дарится, переходит по наследству.
Длинный список сделок не способен проследить ни один оценщик и риэлтор.
ГК РФ указывает на 12 позиций, по которым сделка может быть признана недействительной даже в случае госрегистрации перехода прав собственности.
Наиболее распространенные основания для оспаривания сделки – это совершение сделки:
с недееспособным гражданином;
с гражданином, не способным осознавать значение своих действий;
под влиянием заблуждения, которое имеющеет существенное значение;
вследствие стечения тяжелых обстоятельств;
без согласия одного из совладельцев имущества (в т.ч. при совместно нажитом в браке имуществе без согласия одного из супругов);
по разделу наследственного имущества с нарушением интересов одного или нескольких наследников.
Такие ошибки обусловлены недостаточностью информации.
Сотрудники паспортных столов и ПИБов, а также других структур, участвующих в оформлении недвижимости, могут допустить ошибку, которая повлечет искажение информации в последующем.
Риэлтор не может дать 100%-ную гарантию покупателю в том, что сделка не будет признана недействительной или ничтожной.
Так, в случае его отсутствия ущерб пострадавшей стороне (покупателю) никто не компенсирует. Имущество отчуждается, деньги при этом возвращать никто не обязан.
При наличии договора страховщик компенсирует ущерб покупателю.
Договор страхования профессиональной ответственности обеспечивает максимальную защиту финансовых интересов всех участников сделки.
Недвижимость - это специфический и очень дорогостоящий товар. В настоящее время российское законодательство фактически не защищает права добросовестных приобретателей недвижимого имущества. Не способствует разрешению проблем на рынке недвижимости и существующая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ее порядок не предусматривает сбора информации, подтверждающей отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц (например, неучтенных наследников по закону или завещанию). Регистратор работает с документами, а не с людьми и не может оценить истинные намерения участников сделки (Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
При нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью тоже существуют обстоятельства, которые не могут быть проверены нотариусом. Например, нотариальная проверка прав продавца на отчуждаемое имущество не включает в себя проверку прав других бывших владельцев или пользователей этого имущества.
Примечание. То есть проверке подлежат лишь права продавца. Нотариус также не в состоянии доподлинно установить права супругов на общую собственность, а это имеет значение для определения правомерности распоряжения недвижимостью или ее приобретения, поскольку отсутствие (наличие) соответствующего штампа в паспорте не служит доказательством того, что человек в браке не состоит (состоит). При выяснении дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц нотариусы не запрашивают информацию у судебных органов о лишении или ограничении дееспособности гражданина, а у органов, осуществляющих регистрацию организаций, - сведения о действительной правоспособности юридического лица. Вместе с тем совершение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином либо неправоспособным юридическим лицом является основанием для признания ее недействительной.
При нотариальной проверке сделки на соответствие нормам закона происходит проверка законности только последней сделки и лишь в определенных пределах. Из всего вышесказанного вытекает вывод: нотариус не в состоянии быть гарантом законности сделки. Возложить на него ответственность за убытки, понесенные вследствие решения суда о признании удостоверенной им сделки недействительной, практически невозможно, поскольку ответственность нотариуса наступает в случае совершения нотариального действия, противоречащего законодательству, а такое нарушение в данном случае отсутствует.
В перечень риелторских услуг помимо посреднической деятельности по заключению сделок и помощи в оформлении документов входит проверка так называемой юридической чистоты сделки (включает в себя сбор и анализ документов, свидетельствующих о предыдущих сделках, выяснение информации о пользователях жилого помещения) и предоставление гарантий этой проверки. Вместе с тем нужно учитывать, что результаты проверки юридической чистоты основаны исключительно на информации, содержащейся на материальном носителе, т.е. в письменном документе.
Примечание. Риелторы практически не в состоянии лично встретиться с каждым из предыдущих собственников или пользователей и узнать обстоятельства, сопутствующие совершению сделки, установить факт наличия прав на жилье каких-либо неучтенных лиц, например малолетних детей, не зарегистрированных в помещении и не указанных в паспорте родителя.
Кроме того, существуют обстоятельства, которые невозможно ни зафиксировать в документах, ни выявить при личных встречах, например факт совершения сделки под влиянием насилия или угрозы, в результате подкупа служащего организаций, обеспечивающих эксплуатацию недвижимости, работника органов внутренних дел или нотариуса. Мнение самого агента о законности совершаемой сделки может быть ошибочным, а не выявленные при проверке риски в дальнейшем способны послужить основанием для прекращения права собственности клиента.
По законодательству риелтор несет ответственность за просрочку и предоставление некачественных услуг. В случае лишения права собственности клиента на приобретенную недвижимость риелтор не обязан возмещать стоимость объекта. Его ответственность может выразиться лишь в возвращении полученного вознаграждения и уплате неустойки. Более того, риелтор не должен брать на себя ответственность за действия третьих лиц, способных оспорить сделку по истечении какого-то времени, так как его услуги в основном касаются посредничества между сторонами.
Риелторская деятельность постоянно сопряжена с риском значительных имущественных потерь в силу высокой стоимости объектов недвижимости. Парадоксально, но "безответственность" риелтора отчасти объясняется отсутствием финансовых гарантий для него самого: полное возмещение клиенту всех убытков, связанных с недействительностью сделки, неизбежно повлечет разорение и банкротство не только риелторов-"одиночек", но и крупных агентств недвижимости.
Примечание. Следует отметить, что операции с недвижимостью находятся в числе наиболее рискованных секторов предпринимательской деятельности. Причин тому довольно много, но важнейшее значение имеют такие особенности рынка недвижимости, как локальность, высокая зависимость от состояния региональной экономики, долгосрочный характер инвестиций и т.д. На рынке недвижимости можно выделить три основные группы рисков: риск уголовной ответственности, риск ответственности за нарушение договора и риск профессиональной ответственности.
Таким образом, ни риелторы, ни нотариусы, ни государственная регистрация не дают стопроцентной защиты прав владельцев недвижимости, в связи с этим дополнительной защитой и гарантией может стать страхование. Во всем мире любые риски в коммерческой деятельности подлежат страхованию. Проблема защиты имущественных интересов риелторов и их клиентов также должна, на наш взгляд, решаться с помощью института страхования. Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) упоминает о трех видах объектов : риске утраты (повреждения, недостачи) имущества, риске ответственности по внедоговорным и договорным обязательствам и предпринимательском риске (ч. 2 ст. 929 ГК РФ). Данный перечень не является исчерпывающим. При этом возможно страхование иных имущественных интересов, например ущерба вследствие недействительности сделки и пр.
Применительно к риелторам в юридической литературе отсутствует определенность по вопросу о природе их ответственности перед клиентом за неверную юридическую консультацию, заключение сделки с пороками и т.д. Высказываются аргументы в пользу как договорной, так и деликтной ответственности. Поэтому неудивительно, что используемые на практике виды страхования риелторов не всегда являются юридически корректными, оптимальными и соответствующими природе объекта страхования.
Примечание. Например, допускается лишь в случаях, предусмотренных законом (ч. 1 ст. 932 ГК РФ). Отсутствие законодательства о риелторской деятельности означает недоступность подобного страхования риелторам.
В нашей стране в период лицензирования риелторской деятельности получило развитие добровольное (поскольку получение лицензии не являлось обязательным условием их деятельности) риелторов, являющееся вполне традиционным на фоне уже предусмотренного на законодательном уровне страхования гражданской ответственности оценщиков (ст. 17 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), аудиторов (ст. 13 Федерального закона от 7 августа 2001 года N 119-ФЗ "Об аудиторской деятельности") и т.п.
Примечание. Данное направление страхования получило дальнейшее развитие в отечественном законодательстве: страхование профессиональной ответственности адвокатов (ст. 19 Федерального закона от 31 мая 2002 года N 63-ФЗ "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации"), арбитражных управляющих (ст. 20, 24.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").
Страхование риелторской фирмой (индивидуальным предпринимателем-риелтором) своей профессиональной ответственности осуществляется в целях защиты прав третьих лиц. Страхование производится на случай непреднамеренной ошибки, небрежности или упущений ответственных исполнителей фирмы (индивидуального предпринимателя) при оказании риелторских услуг, которые повлекли за собой причинение ущерба как лицам, заключившим с риелтором договор оказания услуг, так и лицам, с которыми договорных отношений нет, но имущественным интересам которых может быть причинен ущерб. Для по договору страхования профессиональной ответственности риелторов необходимо решение суда, обязывающее риелтора возместить убытки. В случае оспаривания сделки сторонами спорных правоотношений являются продавец и покупатель, риелтор участником в деле не является.
Однако отсутствие в настоящее время полноценного законодательства о риелторской деятельности и неопределенность в том, каким стандартам должны соответствовать услуги риелтора, не способствуют популярности этого вида страхования: затруднено описание типичных страховых рисков в договоре, доказывание наступившего страхового случая. Агентства недвижимости, преимущественно столичные, осуществляют страхование своей ответственности либо в рекламных целях, либо когда это необходимо для вступления в ту или иную ассоциацию риелторов.
Проблема введения обязательного страхования профессиональной ответственности риелторов является дискуссионной. Противники данного вида страхования выступают за развитие титульного страхования, имеющего в России пока непродолжительную историю, но, по их мнению, обладающего потенциальными преимуществами перед страхованием профессионального риска. Прежде всего различаются объекты страхования. В страховании профессиональной ответственности объектом выступают имущественные интересы самого риелтора, связанные с обязанностью возместить клиенту убытки, в титульном - имущественные интересы обладателя прав на недвижимость (собственника, ипотечного кредитора). Соответственно, по-разному расставлены акценты в описании страховых случаев: при страховании ответственности юридическое значение имеет непрофессиональный характер действий риелтора, при титульном страховании достаточно объективной утраты потерпевшим (застрахованным) прав на недвижимость по причинам, даже не связанным с услугами риелтора или юриста. Поскольку для возмещения убытков законом предусмотрены определенные условия (наличие противоправности действий, ущерба и (или) упущенной выгоды, причинно-следственной связи между ними), то все они будут характерны и для получения страховой выплаты по договору страхования профессиональной ответственности риелтора. В типовых правилах обычно указывается, что страховщик обязуется возместить потерпевшему (клиенту) лишь тот вред, который находится "в прямой причинной связи с осуществлением риелторской деятельности". Отсутствие законодательной основы риелторской деятельности и весьма "умеренные" требования к риелторам в Стандартах Российской гильдии риелторов (РГР) означают для клиента не что иное, как преимущественно судебный порядок подтверждения страхового случая - непрофессиональных действий риелтора и причиненного ими ущерба.
В нашей стране система титульного страхования пока не сложилась: риелторы и страховщики действуют обособленно. В свою очередь страховщики начиная с 1996 года предлагают на рынке недвижимости новый вид страхования - страхование риска потери права собственности. По этому виду страхования страховщики гарантируют возмещение ущерба добросовестного приобретателя в пределах рыночной стоимости недвижимого имущества, если он утратил право собственности на него по причинам, указанным в договоре страхования. То есть страховая защита может покрывать риск утраты права собственности на недвижимость по решению суда, в том числе по основаниям, предусмотренным статьями 168 - 179, 302 ГК РФ. Объем покрытия избирает страховщик.
Предусмотренный ГК РФ принцип безвиновной ответственности лица, не исполнившего обязательство в связи с осуществлением предпринимательской деятельности (ч. 3 ст. 401 ГК РФ), распространяется и на риелторов, которые несут ответственность перед клиентами на началах риска. Этим объясняется пересечение российских моделей страхования профессиональной ответственности риелтора и титульного страхования в части страховых событий.
В типовом договоре страхования профессиональной ответственности риелтора СОАО "Русский страховой центр" к числу страховых случаев отнесены убытки, причиненные при осуществлении риелторской деятельности вследствие: 1) юридически неправильного оформления сделки; 2) использования недостоверных сведений об объекте недвижимости, включая данные о его стоимости, правах собственности на него; 3) заключения сделки с недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином; 4) заключения сделки под влиянием обмана, насилия и других противоправных действий третьих лиц по отношению к потерпевшему и др.
Если первые два случая действительно предполагают непрофессиональный характер действий риелтора и, скорее всего, его вину, то последние вызваны объективными или скрытыми пороками сделки, которые риелтор мог не обнаружить при всей своей заботливости. Подобные страховые случаи характерны как раз для титульного страхования.
Особенностью юридической техники, используемой российскими страховыми компаниями, является "привязка" страховых рисков в договоре титульного страхования к недействительности сделки с недвижимостью в связи с незаконностью ее содержания, недееспособностью гражданина или неправоспособностью юридического лица, несовершеннолетием участника сделки и т.д. В соответствии с этим в рамках титульного страхования страховщик осуществляет преддоговорную экспертизу на предмет юридической чистоты объекта страхования (приобретаемого жилья), оценивает судебную перспективу спора как по выявленным рискам, так и по скрытым, невыявленным.
Преимуществом титульного страхования является более адекватное определение страховой суммы, которая устанавливается обычно в размере рыночной стоимости недвижимого имущества, риск утраты которого застрахован (ч. 2 ст. 947 ГК РФ). Поскольку потенциальным обладателем страхового интереса может быть каждый последующий владелец титула, вполне возможен переход страхового полиса к наследникам и иным правопреемникам первоначального собственника недвижимости (ст. 960 ГК РФ), равно как и выдача страхового полиса на предъявителя (ч. 3 ст. 930 ГК РФ). В договоре страхования ответственности страховая сумма определяется сторонами по их усмотрению (ч. 3 ст. 947 ГК РФ), т.е. в известной степени произвольно.
Типовые правила СОАО "Русский страховой центр" рекомендуют устанавливать лимит страхового возмещения по отдельному страховому случаю в размере, не превышающем среднюю стоимость риелторской сделки (п. 2.5). Судя по всему, речь идет о средней стоимости объектов недвижимости по данным органов технического учета. В случае совершения сделки с недвижимым имуществом, рыночная стоимость которого значительно отличается от усредненных показателей, клиент рискует получить от страховой компании в возмещение лишь часть понесенных убытков. Оставшееся придется взыскивать в обычном порядке с самого риелтора.
Кроме того, преимущество титульного страхования для получателя риелторских услуг заключается в том, что страховщик выступает его процессуальным "союзником", а не противником, как в договоре страхования профессиональной ответственности риелтора.
В первом случае после предъявления владельцу полиса (застрахованному) иска об изъятии имущества или иных претензий страховщик активно включается в судебный процесс на стороне застрахованного, использует варианты внесудебного урегулирования спора с третьими лицами. При этом все судебные издержки покрываются полисом титульного страхования.
Примечание. В рамках титульного страхования страховые компании гарантируют юридическое сопровождение на случай предъявления судебных исков к новому собственнику. Расходы на юридическое сопровождение может взять на себя страховщик. Как правило, страхователь передает полномочия на ведение дела в суде страховой компании. Сам он вправе даже не участвовать в нем. Страховщик становится на место страхователя и не меньше заинтересован в благополучном разрешении спора. Фактически обязательство страховщика по страховой защите шире, чем обязательство возмещения ущерба.
Во втором случае все обстоит совершенно иначе. При любом сомнении относительно наличия профессиональной ошибки в действиях риелтора либо причинной связи между его действиями и убытками клиента страховщик откажет потерпевшему (клиенту риелтора) во внесудебной выплате страхового возмещения. В судебном процессе страховщик будет представлять интересы риелтора (и свои собственные), доказывая отсутствие оснований для привлечения риелтора к ответственности и, соответственно, для выплаты страхового возмещения.
Суть страхования права собственности состоит в защите от последствий уже произошедших событий (нарушения прав несовершеннолетних, совершения сделки лицами, не способными в тот момент понимать значение своих действий или руководить ими, совершения сделки неуправомоченным лицом, совершения сделки в результате мошеннических действий и т.д.). Страхование права собственности защищает против любого неизвестного "дефекта" в праве. Страховой полис выдают после оценки страхового риска. Она включает в себя анализ законности документов, изучение истории перехода прав, проверку прав пользователей. То есть любые правопритязания третьих лиц, возникшие до и сохранившиеся после приобретения недвижимости, входят в страховое возмещение.
Существенным является следующее обстоятельство: если к моменту вынесения судом решения о лишении права собственности договор страхования заканчивается, страховая компания продолжает нести ответственность по выплате возмещения. Страхование не устраняет риск, но обеспечивает финансовую защиту от его последствий. Поэтому лишение права собственности на недвижимость на основании решения суда признают страховым случаем, и страховая компания выплачивает возмещение.
Договор страхования права собственности заключают на срок от полугода до трех лет (срок исковой давности по недействительным сделкам). В среднем плата за страхование сопоставима с ценой одного квадратного метра жилья, что составляет 0,5 - 1,5% от стоимости квартиры в зависимости от срока страхования.
Продолжая разговор о необходимости страхования при осуществлении риелторской деятельности, необходимо обратить внимание на так называемые гарантийные обязательства крупнейших агентств недвижимости, например, ОАО "Корпорация ИНКОМ-Недвижимость", Группа компаний "МИЭЛЬ" и др. На первый взгляд используемые ими механизмы напоминают страхование. При наступлении гарантийных случаев, во многом совпадающих с типичными рисками по договору титульного страхования, клиенту выплачивается компенсация. Специфика заключается в том, что "функции" страховщика берет на себя агентство недвижимости, которое самостоятельно возмещает клиенту убытки. При этом в зависимости от характера услуг агентства различаются и способы возмещения.
Примечание. Так, для нанимателей и арендаторов жилых помещений Положение о гарантийных обязательствах Группы компаний "МИЭЛЬ" предусматривает следующие варианты: денежное возмещение в размере стоимости сделки; безвозмездное предоставление услуг по поиску для клиента аналогичного объекта недвижимости; возврат клиенту денежных средств в размере вознаграждения, полученного агентством. Для клиентов-покупателей это могут быть денежная компенсация стоимости утраченной недвижимости; предоставление аналогичного по своим потребительским характеристикам объекта недвижимости.
Каковы плюсы подобного "квазистрахования" риелторов? Их немного. Во-первых, это более простой и оперативный порядок компенсации убытков клиентов - без участия страховой компании и всего того, что с ней обычно ассоциируется (тщательное расследование страхового случая, представление значительного пакета документов, нередко судебный порядок подтверждения ущерба). Во-вторых, гораздо меньшая стоимость гарантии по сравнению со страховым полисом, большая по времени продолжительность защиты по гарантии и т.д.
При этом система гарантий страдает и очевидными недостатками: незначительный размер фонда, из которого производятся компенсационные выплаты клиентам (лишь собственные средства агентства недвижимости), многочисленные исключения, при которых гарантийное возмещение клиенту не выплачивается (недееспособность сторон сделки, использование поддельной доверенности при совершении сделки, заключение сделки под влиянием заблуждения, обмана, стечения тяжелых жизненных обстоятельств и пр.).
Не имея собственных актуариев и не обладая статистикой судебного оспаривания сделок, агентства недвижимости вместо установления дифференцированного тарифа на выдаваемые гарантии (с учетом перечня покрываемых рисков) просто исключают из них те пороки, наличие которые сложнее всего проверить на стадии заключения сделки. В этом наблюдается сходство гарантийного механизма и страхования профессиональной ответственности риелтора: оба заметно уступают титульному страхованию в плане привлекательности для клиента.
Можно предположить, что выдача гарантийных обязательств агентствами недвижимости и своеобразная конкуренция с традиционными страховщиками - явление временное, обусловленное продолжающимся становлением рынка риелторских услуг, освоением новых экономических пространств и привлечением дополнительных клиентов. Существенно различаясь по своему содержанию и целям деятельности, предлагая потребителю самостоятельный продукт, риелторская и страховая деятельность, на наш взгляд, не должны подменять одна другую.
Подводя итоги, необходимо отметить, что страхование выступает важной гарантией прав и законных интересов не только потребителей риелторских услуг, но и самих риелторов. Не стоит выяснять, какой из видов страхования предпочтительнее - титульное страхование или страхование профессиональной ответственности риелтора. Необходимо установить для риелторов обязательное страхование профессиональной ответственности перед потребителями, а для всех остальных участников сделок с недвижимым имуществом, в том числе и потребителей риелторских услуг, предусмотреть добровольное титульное страхование или страхование риска потери права собственности. Тем самым будут реализованы интересы всех участников рынка недвижимости.
Обобщая сказанное, считаем целесообразным закрепить в Федеральном законе "О риелторской деятельности в Российской Федерации" обязательное наличие договора страхования профессиональной ответственности риелтора при совершении операций с недвижимым имуществом, что в свою очередь будет является условием получения лицензии на осуществление риелторской деятельности.
Примечание. Данное требование объясняется тем, что услуги, оказываемые риелторами потребителям, не требуют наличия у риелторов большого размера собственных средств. Вместе с тем потенциально риелторы своими действиями могут нанести значительный ущерб потребителю.
Правила страхования профессиональной ответственности риелторов должны быть включены в проект Федерального закона "О риелторской деятельности в Российской Федерации" в соответствии с законодательством о страховании (Закон РФ от 27.11.1992 N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации") по аналогии с предусмотренным ранее страхованием профессиональной ответственности оценщиков (ст. 17 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), а также обязательным страхованием ответственности арбитражных управляющих (ч. 3 ст. 20, ст. 24.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").
Таким образом, Федеральный закон "О риелторской деятельности в Российской Федерации" должен содержать следующие положения, предусматривающие страхование профессиональной ответственности риелторов:
- Страхование профессиональной ответственности риелторов является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей риелторских услуг, и осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.
- Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением риелтором своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда.
- Риелтор не вправе заниматься риелторской деятельностью без заключения договора страхования. Наличие страхового полиса является обязательным условием лицензирования риелторской деятельности.
- Страхование профессиональной (гражданской) ответственности риелторов может осуществляться в форме заключения договора страхования по конкретному виду риелторской деятельности (в зависимости от предоставляемых риелтором услуг) либо по конкретному договору оказания риелторских услуг.
Подводя итоги, необходимо отметить, что в настоящее время, после десятилетия рыночных преобразований, активная и целенаправленная регулирующая роль государства в становлении и развитии рыночных механизмов все более воспринимается как необходимость. Весьма актуальным является комплексное, сбалансированное развитие механизмов государственного регулирования рынка недвижимости, как обеспечивающих поддержку интенсивных рыночных преобразований, так и заключающихся в четком, эффективном контроле за деятельностью всех субъектов рынка недвижимости, и прежде всего его профессиональных участников - риелторов.
Тема данной статьи - страхование профессиональной ответственности агентств недвижимости. Некоторые из компаний прошли данную процедуру и считают, что сделали это не зря. У кого-то свое видение данного вопроса.
Сегодня мы представляем две точки зрения по данному вопросу - независимого юриста Елены Никоненковой и директора риэлторской компании.
Страхование сделок с недвижимостью необходимо.
Ольга Геннадьевна Бердюгина, директора АН «Золотой Ключик», профессиональную ответственность своей компании застраховала с момента ее основания, в январе 2005 года. (АН «Золотой Ключик» является действительным членом Нижегородской Гильдии сертифицированных риэлторов, что предполагает как обязанность прохождения процедуры сертификации по системе добровольной сертификации на рынке недвижимости Российской Федерации, зарегистрированной в реестре Госстандарта России РОСС RU № И046.04 РН00, так и страхование профессиональной ответственности).
И сделала это осознанно, поскольку имеет четко сформированное на данный счет мнение: «Кто пришел на рынок недвижимости всерьез и надолго, тот должен думать о том, как максимально снизить риски клиента при осуществлении сделок с недвижимостью».
Действительно, самое дорогое из материального мира, что окружает любого человека, это недвижимость. Поэтому все сделки с ней должны иметь дополнительные гарантии надежности. При этом, поскольку риэлторская деятельность - достаточно распространенный вид бизнеса в России, конкуренция здесь сложилась довольно острая. Она позволяет только квалифицированным, честным, добросовестным профессионалам быть успешными. Ольга Бердюгина считает, что, для получения такого статуса (квалифицированного профессионального участника рынка), риэлторы должны страховать свой предпринимательский риск на случай несения убытков в результате возникновения ответственности за неисполнение обязательств перед получателем их услуг: «Если даже агентство не вступает в Нижегородскую Гильдию риэлторов (то есть не проходит сертификацию), то застраховать свою ответственность оно просто обязано. Страховой полис гарантирует безопасность как приобретателю, так и продавцу недвижимости. Соответственно, при выборе риэлторской компании клиенту необходимо обращать особое внимание не только на сам факт наличия страхового полиса, но и на пределы ответственности страховщика по Договору страхования профессиональной ответственности. И я считаю, что страхование профессиональной ответственности - реально действующий механизм, так как он подтвержден юридическими документами и договорами».
В сложившейся ситуации российские страховые фирмы, действующие на рынке недвижимости, являются своего рода локомотивами его цивилизованного развития. Именно им предстоит окончательно сформировать систему гарантий в сфере оборота прав на недвижимость. Ольга Бердюгина отмечает, что причина «недострахованности» риэлторской деятельности кроется в особенностях российского менталитете и недостатке средств.
Ольга Бердюгина: «Приведем обычный пример, произошедший на практике. Клиент обратился в некое агентство за помощью в разъезде с «любимыми» родственниками. Ему подобрали две квартиры, и он справил новоселье. Вдруг через некоторое время возникает бывший жилец квартиры, который отбывал наказание в местах не столь отдаленных, а потому выписался с жилплощади, но права пользования ею не потерял. При оформлении сделки агентство подготовило все необходимые документы, в том числе справку из паспортного стола, в которой ничего не было сказано о жильце, отбывающем наказание. Кто виноват? Риэлторы не имели возможности проверить действия паспортного стола, исполнили все, что от них требовалось. Получается, их не за что наказывать. Паспортист допустил ошибку, но ему за это грозит (максимум!) увольнение. Именно в таком случае на помощь пришла бы страховая компания, в которой была бы застрахована сделка с квартирой или профессиональная ответственность риэлторского агентства».
Таким образом, страхование сделок с недвижимостью на сегодняшний день необходимо всем участникам рынка, в том числе и добросовестным покупателям. Во всех спорных случаях выигрывают только они. Если у покупателя на руках имеется соответствующая страховка, или риэлторская фирма страхует свою деятельность в его же пользу, то ущерб, в случае потери жилья, будет возмещен. Важно только незамедлительно уведомить страховую компанию о готовящемся судебном процессе и намерении третьих лиц оспорить право собственности.
Ольга Бердюгина: «Мой совет - выбирать надо такое агентство недвижимости, в офисе которого на видном месте висит договор о страховании гражданской ответственности на осуществление риэлторской деятельности. Наше агентство недвижимости, например, имеет такой договор, и наши клиенты могут быть уверены - в любой ситуации они не останутся в проигрыше».
Все надо прописывать в договоре на оказание риэлторских услуг
Елена Никоненкова, заместитель директора юридической компании ЗАО «Прецедент»:
Если клиент, придя в агентство недвижимости, слышит о том, что профессиональная ответственность застрахована, и, «случись что», финансовые потери возместит страховая компания, ему необходимо ознакомиться с соответствующими договорами, чтобы выяснить, насколько заявленное соответствует действительности.
Из договора страхования надо понять, какие именно и чьи риски застрахованы (агентства как юридического лица или конкретного физического лица - агента). После этого надо сопоставить - застраховано ли в итоге то лицо (юридическое или физическое), которое заключаемый договор оказания риэлторских услуг подписывает.
При этом на каждом этапе сделки клиент должен понимать, за что, за какие возможные ошибки и недоработки несет ответственность риэлтор и агентство, которое он представляет. И все это должно быть четко прописано в договоре, который заключается с риэлторской компанией.
Шаг первый.
Необходимо обратить особое внимание на такой пункт заключаемого с агентством договора, как «предмет договора». Как правило, он бывает настолько расплывчат, что ухватить суть бывает сложно даже профессионалу. Чаще всего «предмет договора» сводится к оказанию консультационных и информационных услуг, связанных с приобретением недвижимости.
Учитывая, что у нас одна из самых высокооплачиваемых сфер деятельности - услуги в сфере недвижимости, я считаю, что клиентам необходимо настаивать на том, что предмет договора должен быть прописан максимально четко: какие именно услуги должны быть оказаны, в какие сроки, к каким результатам они должны привести. Например, может быть прописано: «Услуга - подбор нескольких вариантов объектов недвижимости с целью их приобретения по таким-то параметрам». И в самом договоре или в приложении к нему эти параметры могут быть указаны. Также можно прописать: количество вариантов, которые должны быть предоставлены, каким образом проходят осмотры, каким образом клиент выражает свое одобрение (или неодобрение) предложенными вариантами.
Шаг второй.
Риэлтор должен продемонстрировать клиенту пакет документов на приобретаемую квартиру. И этот пакет документов должен позволить сделать вывод о том, что данное жилье условно безопасно для покупки (вряд ли можно говорить о стопроцентной гарантии, но вот о 95-ти процентной - да). А именно: правообладателем является именно то лицо, которое заявлено как продавец; жилье не под арестом, на него отсутствуют обременения; не нарушены права третьих лиц и т.д. К слову, всю необходимую информацию риэлторы могут получить в паспортном столе или у эксплуатирующей организации данного жилого дома.
Клиент должен внимательно относиться к предоставляемым сведениям, знать сроки действия конкретных документов. Например, выписка из лицевого счета действительна в течение трех дней, выписка из Единого Реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним - в течение пяти дней. Эти сроки юридически обоснованы, поскольку именно по их истечении возможны изменения в отношении прав на недвижимость.
Таким образом, покупатель от своего риэлтора должен увидеть весь комплект документов вкупе с профессиональным мнением о том, есть ли риски, связанные с приобретением данной квартиры, насколько они велики.
И в договоре с агентством недвижимости должно быть отражено, что риэлтор несет ответственность за анализ соответствующих документов, за потенциально возможные проблемы, которые могут возникнуть в связи с его недостаточностью. Чем больше наши граждане будут требовать прописывать в договоре грани ответственности риэлторов, тем квалифицированнее, в итоге, станет оказание этой услуги.
Далее риэлтор должен оценить сам договор купли-продажи - все ли пункты прописаны, есть ли какие-то спорные моменты, к каким последствиям они могут привести.
Шаг третий.
Регистрация сделки. Когда все документы собраны, договор купли-продажи подписан и оплачен (мало кто практикует рассроченную оплату по недвижимости), покупатель оказывается в незавидном положении: деньги он заплатил, но регистрация и переход прав собственности занимают еще месяц. И в этот период может случиться все, что угодно. Например, продавец, по каким-то причинам, может забрать документы из ФРС и т.д.
Проблем после подписания договора купли-продажи возникает масса, но зачастую агенты после совершения сделки забывают о своих клиентах. Происходит это потому, что, опять-таки, изначально четко не определяется сфера ответственности специалистов по недвижимости.
Выводы.
Клиенты должны настаивать, чтобы в договоре на оказание риэлторских услуг были прописаны границы ответственности агентов и агентств недвижимости.
Следует помнить:
1. Предмет договора с агентством часто обозначается как «оказание консультационных услуг». О том, что фактическим результатом действий агентства является составление и заключение договоров купли-продажи - ни слова. Получается, что даже в случае, если в страховом договоре указано, что агент отвечает за последствия неправильного составления договора купли-продажи, он ни за что не отвечает. Страховой выплаты не будет.
2. Следует понимать, на какую сумму застрахованы профессиональные риски. Вряд ли хоть одно крупное агентство у нас в городе застрахована на сумму более миллиона рублей. Поэтому все, что сверх этого, пострадавшая сторона должна будет взыскивать с участников другой стороны сделки. Если с них, конечно, есть, что взыскивать.
3. Страховая сумма может быть фиксированной, то есть при наступлении каждого страхового случая выплачиваются одинаковые суммы. А может быть и так, что общая сумма страховки уменьшается с каждой выплатой. Получается, если наступил какой-нибудь десятый страховой случай, то платить будет просто нечего. Все это надо смотреть в договоре страхования.
У нас в городе нет судебной практики (по крайней мере, мне о ней ничего не известно) выплат страховки клиенту из-за неправильных действий агентов. Но это не значит, что все так хорошо, никто не ошибается.
К слову, на Западе все устроено более прозрачно. Там страхуются риски физического лица, которое участвует в сделке. У нас же - риски риэлтора при предъявлении ему претензий со стороны физического лица. Чувствуете разницу? В итоге, страхование существует номинально, но фактически оно не работает. Поэтому, пока гражданам уповать только на себя - требовать оказания реальной риэлторской услуги, границы которой четко прописаны в договоре.
P.S. Приглашаем всех желающих принять участие в обсуждении данной темы.
Наталья Чернышева
