Большое количество людей из года в год выбирают покупку квартиры в строящемся доме. Это не удивительно, так как подобное приобретение обходится в разы дешевле, особенно на ранней стадии строительства.

Привлекательность такой покупки довольно высока, но не менее высоки и риски. Каждый покупатель строящейся недвижимости сталкивается вопросами – достроиться ли дом и какого качества он будет?

Более подробно о застройщиках вы сможете узнать на выставке «Недвижимость от лидеров», которая пройдет в Гостином дворе (Ильинка, 4).

Первичный отбор застройщиков

Прежде чем заключать договор с застройщиком постарайтесь найти о нем как можно больше информации, изучите статистику построенных домов, узнайте были ли судебные споры с дольщиками и сравните цены.

Для поиска информации подойдут различные источники, такие как:

• Интернет

  Поищите информацию на официальном и сайте о завершенных объектах или пообщайтесь на форуме с теми, кто уже приобретал жилье у этого застройщика. Посмотрите фотографии и видео строящегося дома, оцените скорость строительства.

• СМИ

  Изучите статьи в газетах и журналах, а также репортажи на телевидение, но не забывайте, что некоторые материалы могут быть рекламными.

• Отзывы знакомых

  Возможно кто-то из ваших друзей уже имел опыт покупки квартиры в строящемся доме. Поговорите с ними. Личной опыт – самый ценный. Кроме того, вы сможете сразу узнать о примерных дальнейших вложениях, касающихся ремонта новой квартиры.

• Экскурсия по объекту

  Поезжайте на стройку. Там можно найти рабочих и поговорить с ним о том, как быстро идет строительство и узнать, какие прогнозы они дают.

Какие документы смотреть?

После того как вы собрали всевозможную информацию о застройщиках, выбрали для себя подходящего, самое время проверить документы.

Необходимо запросить учредительные документы: устав, свидетельство о присвоении ОГРН и ИНН.

Также попросите, чтобы вам предоставили лицензию на строительство и обязательно проверьте срок ее действия.

Кроме это застройщик обязан предоставить вам документы, подтверждающие его права на земельный участок, разрешение на строительство и проектную документацию.

Более подробно о документах, которые должны быть у застройщика вы сможете узнать на выставке «Недвижимость от лидеров», которая пройдет в Гостином дворе (Ильинка, 4).

Чтобы попасть на выставку необходимо зарегистрироваться на сайте, скачать билет и распечатать его.

Что должно быть в договоре?

На данный момент самым безопасным договором для дольщика является договор долевого участия в строительстве жилья, который обязательно регистрируется в Росреестре, что полностью исключает двойные продажи.

Но есть и другие договоры, которые застройщик может предложить, например: договор уступки прав требования или договор паенакопления в ЖСК.

Каким бы ни был договор в нем обязательно должны быть указаны:

• Адрес будущего дома,
• Кадастровый номер участка
• Этаж и предварительный номер квартиры
• Планировка, размер и отделка
• Дата сдачи

Кроме основного договора хороший застройщик должен выдать договор страхования недвижимости. Подписав его вы сможете обезопасить себя от остановки строительства по причине банкротства или стихийного бедствия.

Рейтинг застройщиков

• «ДОНСТРОЙ»
• «ПИК»
• «Группа Эталон»
• ФСК «Лидер»
• «ЮИТ Московия»
• «ЮИТ СитиСтрой»
• «Строительная компания ЛСР. Недвижимость-Москва»
• «Баркли»

Намереваясь приобрести квартиру в новостройке, покупатель в первую очередь должен не думать о том, насколько это выгодно, а задаться вопросом, как проверить застройщика. Ведь информация о росте количества обманутых дольщиков в стране не воодушевляет, и риск оказаться в этой компании велик.

Какие документы застройщика нужно проверить

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры? Изучить законодательства, провести анализ всей доступной информации и, если ее недостаточно, задуматься, почему так. Начнем с процесса проверки документов застройщика.

Вся основная информация содержится в трех статьях федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

• В статье 19 можно узнать всю необходимую информацию, которая должна быть указана в проектной декларации. Будьте внимательны, в декларацию часто вносят изменения, поэтому изучайте как основной вариант, так и все новые версии с нововведениями.
• В статье 20 указано, что обязан предоставить застройщик по запросу покупателя.
• В статье 21 содержится информация, которая регулирует проект строительства.

Добропорядочность девелопера можно вычислить в том числе по первому походу в офисах. Проверенные застройщики не стесняются подготовить пакет нужных документов и предлагать его каждому, кто заинтересуется покупкой квартиры в их объектах.

Мы подготовили ответ на вопрос какие документы застройщика нужно проверить. Вам нужны:

Не поленитесь запросить устав компании – в нем должно быть указано, кто и за что отвечает. Бывает так, что ответственность прописана прозрачно, а бывает, что несведущий в юриспруденции человек теряется в массе сложных языковых конструкций. Это не прямой повод начинать опасаться работы с этой компанией, но как минимум — задуматься. Чем проще оформлены документы, тем проще работает схема ответственности в фирме.

Не забудьте уточнить, кто является совладельцами фирмы, входит ли она в группу компании.

Изучая проектную декларацию, смотрите на следующую информацию:

• Адрес проекта – строительный или реальный.
• Количество квартир, подъездов и прочее описание самого дома. Сравните информацию с разрешением на строительство.
• Когда официально началось строительство.
• Цель строительства – указаны ли пристройки и прочие объекты, не предназначенные для проживания.
• Срок и этапы строительства. В проектной декларации не может быть написано – сдача в таком-то году. Реальный срок сдачи – это месяц и год.
• Изучите, какое имущество будет передано жильцам в общее владение. Если такового нет, стоит призадуматься о соответствии объекта техническим регламентам.
• Обязательно уточните ответственное лицо за сдачу дома в эксплуатацию.

Не лишним в проектной декларации будет посмотреть на финансовую составляющую – указано ли членство в саморегулируемых организациях, страхование и предполагаемая стоимость проекта. Есть небольшой секрет – посмотрите, сколько квадратных метров будет построено в виде квартир . Умножьте это число на стоимость квадратного метра. Цена предполагаемого строительства сильно расходится с вашей суммой в меньшую сторону? Повод уточнить этот момент у застройщика.

В проектной декларации должны быть указаны подрядные организации, выполняемые отдельные работы.

Для скрупулёзного покупателя это возможность проверить и их отношение к работе. Земельные отношения – это распространенная проблема обманутых дольщиков. Часты случаи, когда застройщик получал разрешение на строительство индивидуального дома на земле соответствующей категории. Затем возводил многоэтажку и ждал, пока власти переделают разрешение. Сейчас этот способ не работает, и дольщики остаются без квартир. Примеры можно найти в Казани и Саратове.

К сожалению, сроки строительства многоквартирного дома часто затягиваются, поэтому нужно узнать, как скоро закончится аренда участка под строительство. Если дата предполагаемого ввода здания и дата окончания аренды совсем рядом – это повод волноваться.

Признаки финансовой устойчивости застройщика

Посмотрите финансовые отчеты компании. Если постоянно указывается убыток – это повод насторожиться. Если же прибыль указывается, но в минимальном размере, то это также шанс насторожиться. Информацию об отчетах можно найти на специализированных сайтах, введя ИНН организации.

Сайты судебных приставов, а точнее, база должников – также отличный ответ на вопрос где проверить застройщика. Уточните, много ли долгов у компании. Посмотрите на личные долги гендиректора – если у него не оплачен один штраф из ГИБДД, ничего страшного. Если сумма просроченного долга велика – то это уже намек на проблемы в дальнейшем.

Оцените финансовую стратегию компании. Как проверить застройщика? По цене на его квартиры. Если объекты сбываются по очень бросовым ценам, это скорее всего показывает на то, что застройщику срочно нужны деньги. Не факт, что такая стратегия не приведет к обесцениванию активов компании и банкротству.

Анализ судебных дел компании

Хороший юрист знает – проверить компанию застройщика можно и нужно с помощью исследования судебной практики. Для этого нужно зайти на сайт Арбитражного суда и сделать поиск по названию компании. Сначала рекомендуем использовать фильтр по региону, затем, если ничего нет – общий поиск.

Смотрим, числится ли компания в ответчиках. Если да, то это повод насторожиться. Зачастую дела у строительных организаций связаны с невыплатами денежных средств подрядчикам и субподрядчикам. Плохо, когда истцом против застройщика выступают органы власти – изучите материалы дела, возможно, у девелопера есть проблемы с разрешительной документацией. Если долгов много, ищите дело о банкротстве – самый плохой вариант из возможных. Если такое дело существует – категорически взвешивайте все плюсы и минусы. Связываться с фирмой, которая банкротится – очень большой риск.

Когда компания выступает в роли истца и требует деньги себе – с одной стороны, это повод поставить ей плюс. С другой стороны, также изучите материалы дела. Если сумма, которую требует истец, слишком большая, то возможен вариант заморозки строительства до истребования долга.

Суды с ресурсоснабжающими организациями могут привести к проблемам в дальнейшем. Например, при сдаче дома в эксплуатацию выяснится, что компания совершила множественные нарушения при укладке труб или электросетей.

Неформальные сведения о надежности Застройщика

Как проверить застройщика на надежность? Использовать не только информацию с его стороны, но и пользоваться всеми возможностями добыть важные сведения.

Информация о прошлых объектах компании

Старые рекламные объявления

Так можно узнать, насколько информация от застройщика согласуется с реальными его действиями. Например, нередко можно найти объект, который якобы очень быстро построился и все довольны. После него застройщик начинает следующий жилой комплекс и обещает «сдать его также быстро, как и предыдущий». Проанализировав историю рекламы, можно узнать, что на самом деле продажи квартир в предыдущим ЖК стартовали не 2 года назад, как говорит менеджер девелопера, а целых 5-7 лет назад. К сожалению, это распространенная практика.

Местные СМИ

Следует узнать информацию о публичных слушаниях района, в котором возводится новостройка, и историю взаимоотношений застройщика с органами муниципальной власти. На публичных слушаниях общественники могут рассказать, что объект строится, например, в зонах с подземными водами. Также можно узнать, не отзывалось ли разрешительная документация. Да и в целом репутация застройщика тоже должна вызвать интерес.

Расположение

Обратите внимание на дома, которые находятся рядом с местом стройки. Если вплотную к вашей новостройке примыкают дома-памятники культуры или дом возводится на территории памятника природы, во время стройки могут появиться проблемы. Изучите документацию – застройщик должен сделать специальную экспертизу о том, что его стройка не мешает и не вредит памятникам старины. Если же повреждения все-таки появятся, стройку могут заморозить.

Местное законодательство

Например, в Саратове сейчас принимается постановление, согласно которому в городе будет запрещена стройка выше десяти этажей. А на территории исторического центра запрещена стройка объектов выше, чем соседние здания. Такие локальные нормативные акты могут помешать строительству новостройки в целом и привести к появлению очередных обманутых дольщиков.

Реестры проблемных застройщиков и компаний-банкротов

Разумеется, если вы этого еще не сделали, то проверьте застройщика в реестрах проблемных застройщиков и компаний-банкротов. Такие есть как на федеральном уровне, так и на локальном. Не лишним будет обратиться в местное министерство строительства или его аналог, и узнать, где посмотреть официальный список проблемных объектов в регионе. Если компания возводила один из таких объектов – опасайтесь.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке?

Пошаговая инструкция по покупке квартиры в новом доме.

1. Степень готовности дома. Это очень важный показатель. Несмотря на документы и положительную репутацию Застройщика, дом может быть не достроен.

Как же оценить готовность дома? Если продавец утверждает, что дом полностью готов и коммуникации подведены, то лучше убедиться в этот лично. Попросите продавца продемонстрировать, что свет и вода есть - это наилучшее доказательство. Если Вам это не покажут со ссылкой на внешние обстоятельства, то Вы можете приехать на стройку в другой день без сопровождения продавца и поспрашивать строителей о том, подведен ли к дому свет, вода, канализация. Так как рабочих, как правило, не инструктируют по поводу общения с клиентами, они могут вам выложить все проблемы застройки. Также необходимо зарегистрироваться на форуме, посвященному строительству дома, там эти вопросы уже обсуждали. Более того, вы из общения с другими дольщиками узнаете и о других проблемах новостройки. Если дом готов на ваш непрофессиональный взгляд практически полностью, но нет воды и света, то это тоже значительный риск. Многие новостройки ждут коммуникации годами.

2. Какой договор вы будете заключать. Если это будет договор долевого участия в строительстве (далее по тексту ДДУ) и если он регистрируется в регистрационной службе, то это большой плюс. Договора ДДУ имеют приоритет перед предварительными и прочими договорами, не предусмотренными 214-ФЗ. В соответствии с вышеуказанным законом, если застройщик обанкротится, то ваши требования будут обеспеченны залогом. Так же ДДУ позволяет защититься от двойной продажи одной и той же квартиры. Если застройщик работает по договорам ДДУ, это автоматически означает, что у застройщика есть разрешение на строительство, с землей решен вопрос и по другим документам у такого застройщика порядок. Многие застройщики сначала продают квартиры по предварительным договорам, а потом, когда документы приводят в порядок, переоформляют все договора на ДДУ. Соглашаться или нет на подобные условия - решать конечно вам. Все прочие договора таят в себе несомненно больше рисков, чем договор ДДУ, но я бы не стал слепо верить, что ДДУ снимает все риски. Много обманутых дольщиков заключали договора ДДУ и также много счастливых обладателей квартир приобрели их по всевозможным полулегальным схемам. Наличие договора ДДУ является несомненно плюсом, но не единственным критерием оценки!

3. Третьим фактором, на который стоит обратить внимание при покупке квартиры, является аккредитована ли новостройка в банке. Сколько банков выдают кредиты на этот объект недвижимости. Если ни один банк не кредитует, то это может означать о проблемах застройщика. Лучше, если несколько банков кредитуют объект недвижимости, а не только банк, который кредитует самого застройщика. Также дополнительным плюсом будет, если основным кредитором застройки является Топовый банк с хорошими финансовыми ресурсами. В случае нехватки денег для завершения строительства надежные банки предпочтут дофинансировать застройщика, чем заморозить стройку. Ведь банк в случае банкротства застройщика рискует не получить назад свой кредит. Наличие аккредитации в надежном банке говорит о том, что банк, принимая решение аккредитовать застройщика или нет, уже проверил все необходимые документы. Но возводить указанный аргумент в Абсолют я бы не стал. На практике я знаю не менее 100 случаев, когда застройщиков аккредитовали в тех или иных банках, но проблемы все же случались. Важно, чтобы аккредитация была свежей, действующей и банка из топ-30. Еще лучше разобраться в истинных причинах аккредитации новостройки. Бывают ситуации, что банк вынужден кредитовать застройщика, чтобы спасти ранее вложенные в этого застройщика активы. Без анализа финансовой документации застройщика я бы тоже слепо не верил в указанный показатель.

4. Репутация дорогого стоит. Обратите внимание на то, сколько домов построил до этого застройщик. Были ли проблемы и какого рода при строительстве других объектов недвижимости. Кто стоит за застройщиком. Если это влиятельная политическая фигура, то каковы шансы, что его не снимут до того времени, как будет построен дом. Хорошо, когда за застройщиком стоит надежная компания с хорошей репутацией. Многие компании регистрируют новое юридическое лицо под строительство нового дома с целью минимизации рисков. Необходимо проверить, кто является учредителями данного юридического лица. Как это сделать смотри .

5. Оценить объект с инвестиционной точки зрения.

Как вообще связана оценка привлекательности объекта недвижимости с юридической проверкой новостройки и застройщика? На первый взгляд никак, но связь несомненно есть. Строительство новостройки в большинстве случаев это все равно финансовая пирамида, построение которой зависит от того, будут ли новые дольщики покупать квартиры в этом доме или нет. Если нет, то очень велика вероятность получить долгострой или недострой. А инвестиционно привлекательные объекты, как правило, не имеют проблем с финансированием.

Обратите внимание на местоположение объекта, наличие свободных парковочных мест, озеленение территории, наличие поблизости детских садов, школ, магазинов; транспортная доступность дома, оценка всего микрорайона в целом (соседство с автомагистралью, железной дорогой, кладбищем, гипермаркетами, парками и прочими объектами). Сравните покупаемый объект со строящейся недвижимостью в выбранном вами районе.

Не лишним будет оценить планировку квартиры, качество самого объекта недвижимости, а именно: высота потолка (чем выше потолок тем комфортнее, легче дышится), толщина стен (тонкие стены могут промерзать), расположение лифтов (если они соседствуют с жилой комнатой или шахтой лифта, то будут проникать посторонние звуки), расположение окон (видовые характеристики), толщина перекрытий (влияет на поглощение звука), расположение на этаже (первый и последний этаж обычно сложней продать, чем выше, тем лучше вид, чище воздух, и тише, но проблема, если сломается лифт или если понадобится поднять в квартиру крупногабаритную вещь) и.т.д.

Если новостройка строится по технологии монолитного строительства, то возможны задержки строительства из-за особенностей такого строительства. Панельное жилье, как правило, строится быстрее и просрочек строительства там бывает меньше, чем в монолите.

6. Если предыдущие этапы оценки новостройки прошли успешно, то запросите у застройщика документы, необходимые для юридической проверки новостройки перед покупкой квартиры.

Ст. 20, 21 ФЗ-214 обязывает застройщика предоставить следующие документы:

Вышеуказанные документы должны предоставляться по первому требованию, но на практике многие застройщики не могут этого сделать. Вам могут предоставить 2-3 документа, которые никак не отражают истинную суть их возможных рисков, а могут и вовсе отказать в предоставлении документов с ссылкой на коммерческую тайну Застройщика. Но важно знать, что весь вышеуказанный перечень документов в соответствии с 214-ФЗ не является коммерческой тайной и обязан быть предоставлен. Застройщики, у которых работают не ленивые менеджеры и которым нечего скрывать, предоставят вам полный перечень документов, даже тех, которые не перечислены в 214-ФЗ. Отношение менеджеров при предоставлении вам документов - один из показателей, который тоже необходимо учитывать при оценке рисков, связанных с вложением денег в новостройку.

Общий перечень документов, необходимых для проверки новостройки и застройщика :

1. инвестиционный контракт;

2. проектная декларация;

3. разрешение на строительство;

4. проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации;

5. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;

6. свидетельство о собственности на землю или договор аренды;

7. договор со страховой компанией (это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем) или договор поручительства;

8. выписка из единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним (на земельный участок);

9. регистрационные и учредительные документы застройщика: Устав компании, свидетельство ИНН, ОГРН, Выписка из ЕГРЮЛ (не более месячной давности), бух. баланс за 3 последних года и на последнюю отчетную дату;

10. форма договора, по которой будет продаваться квартира;

11. аудиторское заключение;

12. заключение экспертизы проектной документации;

13. Строительные лицензии, допуск СРО.

6.Проверка документов при покупке квартиры в новостройке.

6.1. Проверяем инвестиционный контракт на строительство новостройки.

Из этого документа можно узнать условия строительства дома. Для вас полезным будет знать, сколько квартир передается бесплатно. Многие переезжают в новостройку по причине того, что в старом фонде много неблагополучных семей, а в новостройке таких семей, как они считают, меньше. По причине того, что квартиры приобретаются за деньги, а не получаются в подарок от государства. Но бывает, что большая часть дома отдается льготникам и тогда контингент будет ровно такой, как в старом фонде.

В инвестиционном контракте прописываются обязательства застройщика, после выполнения которых дом может быть введен в эксплуатацию. В инвестконтраке администрация города обязывает застройщика, как правило, построить объекты социальной инфраструктуры, детские площадки, дорогу и прочие улучшения района. Зачастую у многих новостроек проблема именно с выполнением всех своих обязательств по инвестиционному контракту, из-за чего администрация не подписывает необходимые документы и дом невозможно ввести в эксплуатацию. В инвестиционном договоре можно посмотреть об объемах, этапах и сроках их выполнения социальной нагрузки. Если социальная нагрузка очень большая, то у вас могут возникнуть серьезные проблемы с получением ключей. К примеру, застройщик Аврора, при строительстве домов в г. Железнодорожный МО, как раз столкнулись с тем, что не могли сдать объекты социальной инфраструктуры. Построенные дома стояли около двух лет в ожидании ввода в эксплуатацию. Ситуацию помогли сдвинуть с места активные митинги дольщиков. Не хотите выходить на митинги? Изучайте инвестиционный контракт! Инвестиционный контракт не всегда заключается при строительстве дома, но если он есть, то вам его нужно изучить. Далее, исходя из финансового состояния застройщика, оцените, будет ли дополнительная социальная нагрузка препятствием в передаче вам квартиры.

6.2. Проектная декларация.

Как правило, размещена на сайте застройщика. Если нет, то Застройщик обязан вам предоставить по вашему требованию. Из проектной декларации вы узнаете о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере (это нужно для того, чтобы заказать выписку на землю), о сроках ввода объекта в эксплуатацию, о типе возводимого объекта недвижимости и иные общие сведения об объекте недвижимости. О предполагаемых сроках ввода объекта в эксплуатацию. Данные о финансовом состоянии застройщика. Информацию о количестве в составе строящегося дома (квартир, гаражей, иных объектов). Информацию о функциональном назначении нежилых помещений. Информацию о возможных финансовых и прочих рисках и меры по добровольному страхованию таких рисков.

Другими словами, проектная декларация - это кладенец полезной информации, которую нужно перепроверить и правильно проанализировать.

6.3 Проектная документация, заключение государственной экспертизы проектной документации.

Не путать с проектной декларацией! Проектная декларация - это то, что заявляет сам застройщик. Проектная документация - это документация, содержащая текстовые и графические материалы и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции объектов капитального строительства.

Если вы не инженер или строитель, для вас положительным моментом будет сам факт наличия проектной документации и заключения государственной экспертизы проектной документации.

Наличие заключения говорит о том, что согласованы схемы расположения сетей и возможности подключения объекта недвижимости. Если эти документы не оформлены, то есть вероятность остаться без воды или света. Этот риск нужно также оценить. Естественно, вам пообещают, что этот вопрос буквально решится на днях и возможно так и будет, но риск остается.

6.4. Разрешение на строительство.

Главное, чтоб оно было оформлено на то же юридическое лицо, на которое выданы остальные документы. Лицо, на которое выдано разрешение на строительство, и есть Застройщик, которое несет перед вам ответственность.

6.5. Свидетельство о собственности на землю.

В свидетельстве должно быть написано примерно следующее, «разрешенное использование земли: для многоквартирной застройки или строительство многоэтажного жилого дома ….»

Если в документах на землю указана другая категория земель, или другое разрешенное использование земли, то застройщику необходимо будет переоформить документы, но это не всегда возможно, так что это тоже определенный риск. Ни в коем случае не покупайте квартиру в природоохранной зоне, так как в дальнейшем подобный объект могут снести. Достаточно вспомнить события по садовому товариществу «Речник».

Земля может быть в аренде, следовательно, в свидетельстве об этом будет запись. Если земля в аренде это не значит плохо.

6.6. Договор со страховой компанией или договор поручительства.

Договор страхования или поручительство - это нововведение, которое действует с 01.01.2014 г. Это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем. С 2015 г. застройщики обязаны застраховать свою ответственность в страховой компании или заключить договор поручительства. В случае банкротства застройщика, страховая компания или поручитель компенсирует все издержки покупателя.

ЕЩЕ 10 СПОСОБОВ ПРОВЕРКИ ЗАСТРОЙЩИКА в п

Правильным на мой взгляд является следующий алгоритм покупки квартиры в новостройке. Вместо того, чтобы платить риелторам за поиск квартиры в новостройке, платите только за юридическую проверку, а новостройки находите сами. В 90% риелторы не проводят проверку застройщика по всем возможным параметрам и уж тем более не предоставляют вам отчет. Чтобы убедится в том, что они этого не делают, скачайте пример отчета о проверке застройщика и покажите своему реилтору, с которым вы собираетесь работать. Попросите предоставить вам подобный отчет на застройщика, который вы в итоге вместе выберете. Вам в 90% случаев скажут, что никакие письменные отчеты они не предоставляют, по той причине что они и не проводят вовсе никакую проверку. Какой смысл пугать клиента отчетами, а вдруг вы откажетесь покупать квартиру в этом доме. Запомните люди поступают так, как им выгодно, и риелторы не исключение.

Самый надежный вариант - это разделить услуги: одному поручить искать объекты, другому проверять объекты; но только не в одном лице! Иначе лень победит профессиональную этику. Не экономьте там, где можете потерять все.

Наша компания проводит комплексный анализ новостройки по 20 параметрам. По результатам работы мы предоставляем письменный отчет. Мы анализируем и даем свои рекомендации по договору, который Вам предстоит подписать с Застройщиком. Более того, большинство новостроек мы уже проанализировали и составили отчеты. Это такие застройщики как: , НДВ, ДСК-1, Мортон, ЗАО «СТ-Инжиниринг», СУ-155 , Ведис групп, ООО «Брэст», ГК «Горизонт Девелопмент», ООО «ТРАНСМОУД», ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов», ООО «Жилищно-строительная компания», ООО «Независимый проект», ЗАО «Моспромстрой», ГК «Центрстрой», ЗАО «ДЕСНА-ЛЭНД», TEKTA GROUP, ООО «Просперити», .

Многих застройщиков мы знаем по судебным делам наших клиентов. Нашей основной деятельностью является взыскание неустойки и различных убытков с застройщика. Но эта основная деятельность позволяет нам владеть информацией, которой мы можем делиться с клиентами, готовыми купить квартиру в новом доме. Девяносто процентов покупателей новостроек даже не представляют себе тех рисков, которые бывают при покупке жилья в строящемся доме. Ведь проблемы, с которыми сталкиваются покупатели новостроек, практически одинаковые и кочуют от одной застройки к другой. Мы расскажем вам и для пущей убедительности покажем многочисленные решения судов, отражающие те проблемы, которые попытается скрыть застройщик при заключении договора. Причем зачастую эти решения суда именно с тем застройщиком, с которым вы хотите заключить договор. Я не хочу вас отговорить от покупки квартиры в новостройке, ведь я сам приобрел квартиру у одного из указанных выше брендов и застройщик меня не подвел. Квартиру я получил в согласованные сроки и к качеству дома у меня нареканий нет. Риск был просчитан и максимально минимизирован, чего и вам желаю.

Если хотите сэкономить при покупке квартиры, то это можно сделать, минимизировав количество участников в сделке. Классическая сделка с недвижимостью выглядит так: Продавец квартиры обращается к риелтору за помощью при продаже квартиры, при этом стоимость риэлтерских услуг составляют 3-6%, и покупатель обращается к риелтору для покупки квартиры и платит такую же комиссию 3-6%. То есть если убрать посредников из сделки, то можно сэкономить от 6 до 12%.

Расскажем подробнее, как это сделать и возможно ли самостоятельно купить квартиру без посредников.

В настоящей статье речь пойдет об уловках и ухищрениях застройщиков. Согласитесь, важно знать, что вас ждет на пути к получению квартиры в строящемся доме. Что не договаривает вам Застройщик. С какими проблемами вам придется столкнутся на пути оформления собственности. Особенности покупки квартиры в новостройке, и прочие подводные камни.

Покупка недвижимости в строящемся доме имеет как свои плюсы, так и минусы. Главный плюс – цена ниже рыночной. Главный минус – высокий риск покупателя быть обманутым и не получить оплаченную квартиру в свою собственность. Практика покупки жилья на этапе строительства широко применяется на рынке недвижимости, поэтому возникает целесообразный вопрос, как проверить застройщика при покупке квартиры до заключения с ним договора.

Содержимое страницы

Как проходит процесс покупки жилья у застройщика

Строительство многоэтажного дома – экономически затратный процесс, поэтому застройщики чаще всего прибегают к привлечению дополнительных инвестиций при помощи финансов инвесторов или денег будущих владельцев квартир. При такой форме трехсторонних отношений выгоды получают все участники сделки:

1. Застройщик получает деньги на строительство и ему не нужно вкладывать собственные средства.
2. Инвесторы финансируют проект, а затем при реализации недвижимости имеют свою долю прибыли в виде процентов (вложенная сумма значительно увеличивается и возвращается).
3. Покупатель имеет возможность купить квартиру по цене, ниже рыночной, так как в какой-то мере тоже выступает инвестором, вкладывая свои деньги в строительство.

Процесс покупки квартиры в строящемся доме выглядит следующим образом: застройщик начинает строить дом – покупатель покупает квартиру и сразу вносит сумму ее стоимости – после завершения строительства квартира оформляется в собственность покупателя.

Именно на третьем этапе часто возникают проблемы с застройщиками: дома не сдаются вовремя в эксплуатацию, стройка замораживается на неопределенный срок, люди годами ждут, чтобы переехать в квартиру, покупатель не может оформить недвижимость в собственность, выявляются проблемы застройщика с законом.

Важно! Если вы столкнулись с мошенниками, вернуть деньги за квартиру вряд ли удастся. Если у застройщика действительно появились проблемы, процесс возврата денег или заселения в квартиру может затянуться на неопределенный срок.

Чтобы не навлечь на себя подобные неприятности, к выбору строительной компании изначально нужно подходить со всей ответственностью и знать, как проверить ее надежность.

Как проверить надежность застройщика

К проверке компании, у которой вы покупаете квартиру и которой отдаете немалые деньги, стоит подойти всесторонне, проанализировав ее надежность по различным критериям. При таком подходе вы значительно снижаете риск нарваться на мошенников, а также риск неполучения жилья в срок.

Важно! Гарантии на 100% покупатели не получают ни от одной компании. У застройщика могут появиться проблемы по причинам, не зависящим от него. Но добросовестный продавец всегда будет искать и находить пути выхода из сложившейся ситуации, демонстрируя свою компетентность и серьезность.

Существуют формальные и неформальные критерии выбора надежного застройщика. Каждый изучает этот вопрос как может и как умеет. Недостаточно знать список пунктов, по которым нужно проверять компанию. Их нужно еще анализировать и правильно расшифровывать информацию.

С чего начать

Если вы приняли решение покупать квартиру в доме на этапе строительства, первым делом ознакомьтесь со списком застройщиков вашего города. В век информации это легко сделать через интернет, введя в поиске соответствующий запрос. Существуют различные рейтинги компаний-строителей. Необходимо их изучить и выбрать несколько фирм, которые находятся в топ-3 или в топ-5 рейтинга. На данном этапе важно понимать, что информация в интернете может быть не совсем достоверной, поэтому проверьте ее из нескольких источников. Выбрав несколько фирм, проверьте их присутствие в черном списке застройщиков вашего города.

Последовательность изучения информации

После того, как выбор сделан в пользу одной или нескольких компаний, начинайте их всестороннюю проверку:

1. Изучаем и анализируем сайт застройщика.
2. Изучаем отзывы других покупателей на специализированных форумах.
3. Оцениваем финансовое состояние.
4. Проверяем полученные данные в режиме оффлайн.
5. Изучаем документацию.

При сборе информации нужно знать, на какие критерии опираться для оценки надежности и добросовестности застройщика.

Критерии оценки:

1. Репутация на рынке недвижимости.
2. Опыт строительства.
3. Финансовое состояние.

Нужно понимать, что на практике на работу застройщика влияет множество факторов: экономическая ситуация в стране, рост цен, изменения законодательства, скачки курсов валют и т.д. Это факторы, которые могут повлиять на ход работы застройщика независимо от его надежности и добросовестности.

Оценка сайта и анализ информации

Век компьютерных технологий просто обязывает каждого достойного застройщика иметь сайт в интернете, где можно получить достоверную информацию о компании. Потенциальный покупатель должен иметь доступ к данным, которые может изучить и принять решение о сотрудничестве.

На что нужно обратить внимание при изучении сайта:

1. Оформление сайта. У серьезной компании должен быть серьезный сайт, вызывающий доверие, а не страница, сформированная за пару дней. Обратите внимание на общий стиль, общее впечатление. Желательно, чтобы на сайте были разделы с описанием и историей деятельности компании, примерами построенных объектов, обратной связью и консультацией клиентов, информацией по финансовому состоянию. Наличие прозрачных сведений располагает к доверию.
2. Информация о застройщике. Из этого раздела вы можете получить данные о том, когда компания начала свою деятельность, насколько стабильно и быстро она развивается, с кем сотрудничает, какие услуги предлагает и по какой схеме работает со своими клиентами. Дополнительным плюсом будет, если на сайте опубликован список руководящего состава. Чем больше открытой информации, тем больше поводов доверять компании.
3. Раздел СМИ. Многие компании стараются повышать свою репутацию через раздел «СМИ о нас». То, что о застройщике говорят в средствах массовой информации, хорошо, значит он популярен. Но слепо доверять подобному разделу на собственном ресурсе компании не желательно, так как информация будет представлена только в положительном ключе. Проверьте такие данные через сторонние ресурсы, к примеру, в архиве новостного сайта или экономического портала. Не забывайте о существовании черного пиара, с помощью которого иногда привлекается дополнительное внимание. Проверяйте данные только из авторитетных источников.
4. Стаж и опыт компании. В разделе «Проекты» может быть предоставлена информация по уже построенным и сданным объектам или по строящемуся зданию. В первом случае речь идет об опыте застройщика, то есть он уже построил и сдал дома. Во втором случае речь идет о реализации проекта, который на данном этапе находится только на бумагах. Стоит ли говорить о том, кому доверять больше. Но этот вопрос каждый покупатель решает для себя сам, так как при сравнении новичок в сфере стройки домов может предлагать более лояльные условия договора и пониженные цены, чтобы набрать базу клиентов и заявить о себе на рынке недвижимости. Но у опытного застройщика налажена схема получения разрешений и согласований различных вопросов с властями, поэтому и риск возникновения проблем при сдаче домов уменьшается.

Изучение отзывов

После изучения сайта потенциального продавца, нужно изучить отзывы реальных покупателей, которые уже имели дело с ним или более компетентны в вопросах покупки строящегося жилья, чем вы. На помощь опять же приходит интернет.

Информацию целесообразно черпать из проверенных источников, а не сомнительных интернет-ресурсов, где могут быть оставлены отзывы как от настоящих покупателей, так и от конкурентов. Желательно зарегистрироваться на форумах, где открыта тема для обсуждения конкретной постройки, и люди делятся своими знаниями, мнением и опытом.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Часто отрицательные отзывы вводят в заблуждение людей и сеют сомнения в их голове. Но нужно понимать, что люди разные и споры по вопросам жилища могут возникать по разным причинам. Застройщик сдает квартиры сотнями и тысячами, поэтому всегда найдутся недовольные. Это не должно вас отпугивать. Но если жалобы носят массовый характер с митингами и протестами, или отрицательных отзывов слишком много, следует хорошо подумать над выбором.

Изучение темпов строительства дома

Темпы строительства могут дать важную информацию потенциальному покупателю. Чтобы убедиться, что проект существует не просто на бумаге, а действительно реализуется, понаблюдайте за строящимся домом. Желательно следить нужно не за одним, а за несколькими проектами одного застройщика, чтобы убедиться в том, что дела у него идут хорошо.

Пообщайтесь с жителями близлежащих домов, которые видели, как быстро шел процесс возведения дома. Разузнайте, когда примерно начали строительство. Такая информация дает представление о том, нет ли финансовых проблем у застройщика, не прерывался ли процесс строительства, а если прерывался, то когда и насколько, и как пошли дела потом.

Важно! При благоприятных условиях стандартные сроки роста строящегося дома за один месяц: 1 или 2 этажа в монолитном объекте, 4-5 этажей в панельном.

Необходимо понимать, что отклонения в сроках возможны при разных обстоятельствах, но эти отклонения должны быть в разумных пределах.

Идеально, когда на сайте у застройщика есть онлайн-трансляция для контроля, которая ведется по веб-камерам, установленным на строительных площадках. Любой клиент может посмотреть трансляцию и убедиться, что работа идет полным ходом. Такой подход характерен для крупных, действительно надежных компаний, которые дополнительно демонстрируют свою серьезность и стабильность.

Изучение финансового состояния застройщика

Финансовые показатели деятельности застройщика в большей степени влияют на его рейтинг, нежели гарантируют надежность и порядочность. Но изучить эти данные очень важно. Такая информация обычно предоставляется в соответствующем разделе официального сайта застройщика в Проектной декларации. Из документа можно узнать показатели деятельности строительной компании (количество завершенных проектов за период, объем сданных в эксплуатацию квадратных метров, объем полученной прибыли и т.д), источники финансирования, участие в инвестиционных программах и другие важные данные.

Если вы сами не разбираетесь в финансовой документации, целесообразно обратиться за разъяснениями к специалистам. Не забудьте перед заключением сделки попросить документальное подтверждение Проектной декларации у застройщика, чтобы убедиться, что данные из интернета соответствуют действительности.

Признаки финансовой устойчивости компании

При изучении финансовой стороны деятельности компании, важно понимать, на что обращать внимание и какие факты свидетельствуют о ее надежности:

1. Публичность. Свою стабильность и финансовую устойчивость застройщик может доказать, если разместил акции на бирже в открытом доступе. Это означает, что компания соответствует жестким требованиям для размещения ценных бумаг и показывает прозрачность своей деятельности, а также она заслужила доверие биржевых инвесторов.
2. Ценовая политика. Если застройщик предлагает недвижимость по существенно заниженным ценам, покупатель должен насторожиться. Такое предложение может означать, что у компании есть проблемы с финансами, и она любыми способами старается привлечь дополнительный приток денег. Лучше рассматривать недвижимость по адекватной и логичной цене. Снижение стоимости квартир допускается лишь в рамках конкретных акций и льготных программ, действующих в определенный промежуток времени.
3. Стратегия продаж. О финансовом благополучии застройщика можно судить по стратегии продаж. Если компания начала реализацию проекта на деньги, привлеченные от инвесторов и кредиторов, а продажу квартир открыла на последних этапах строительства, значит у нее есть средства для строительства и нет финансовых проблем.
4. Объем продаж. О надежности компании в некоторой степени свидетельствует объем продаж в конкретном доме. Если продано много квартир, значит, люди доверяют. Такую информацию можно узнать самостоятельно, заказав в Росреестре Выписку ЕГРН о зарегистрированных ДДУ.
5. Партнеры и инвесторы. Сотрудничество с крупными известными организациями предполагает надежность и хорошую финансовую поддержку застройщика:

• если партнерами являются крупные финансовые корпорации, инвестиционные фонды, то значит у застройщика хорошая репутация, так как такие финансовые гиганты должным образом проверяют будущего партнера;
• инвесторами проектов должны выступать именно крупные банки, которые гарантируют финансовую поддержку, а не мелкие кредитные учреждения;
• если банк кредитует покупателей квартир от данного застройщика, в надежности его можно не сомневаться, так как банк заинтересован в успешном завершении сделок между покупателем и продавцом, чтобы получить собственную прибыль.

Важно! Целесообразно покупать недвижимость у аккредитированных застройщиков, которые прошли полную проверку крупными банками.

Всю вышеописанную информацию можно получить из Проектной декларации, которую застройщик по закону обязан публиковать на своем сайте, а также узнать от менеджеров при личной беседе.

Самостоятельная проверка достоверности полученной информации

Хорошо бы информацию, полученную в режиме онлайн, проверить на соответствие действительности. Для этого можно предпринять следующие шаги:

1. Осмотреть уже построенные этим застройщиком дома. Оценить качество работ, увидеть на деле, как все сделано.
2. Побеседовать с жильцами этих домов. Узнать об их сотрудничестве с застройщиком: какие возникали проблемы, как быстро они оформили в собственность квартиру, содействовала ли компания. Расспросить о качестве жилья и отделки, о работе инженерных систем коммуникации и других нюансах.
3. Попросить застройщика представить документы и тщательно изучить их.

Важно! Компания обязана по закону предоставлять для изучения оригиналы документов или их заверенные копии.

Какие документы нужно посмотреть

Документов, которые должны быть оформлены у застройщика, огромное множество. Не стоит запрашивать весь пакет, особенно если вы не разбираетесь в них. Но все же существует определенный список бумаг, на которые вы должны взглянуть перед тем, как заключать сделку. Согласно Федеральному закону ФЗ-214 застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства по его требованию следующие документы касательно самого предприятия:

1. Свидетельство о государственной регистрации.
2. Свидетельство о постановке на налоговый учет.
3. Учредительные документы.
4. Утвержденную финансовую отчетность за последние три года.
5. Аудиторское заключение о деятельности компании за последний год.

Также должны быть предоставлены документы, касательно конкретного проекта дома:

1. Право владения земельным участком.
2. Технико-экономическое обоснование проекта.
3. Проектная документация с указанием последних изменений.
4. Заключение государственной экспертизы проектной документации.

Проектную документацию застройщик старается не показывать, поскольку часто строительство на деле не соответствует тому, что прописано на бумагах. К примеру, застройщик может снизить стоимость фасадной отделки, исключить какие-то элементы инженерной сети коммуникаций или сэкономить на них, уменьшить финансовые затраты на обустройство придомовой территории под предлогом оптимизации расходов. Однако, по закону, такие документы должны быть представлены по требованию дольщика.

Важно обращать внимание на подписи, которыми заверены вышеперечисленные документы. Их должны подписывать только уполномоченные лица. Если окажется, что бумага подписана третьим лицом, которое не имело права подписи, договор ДДУ при проверке может быть признан ничтожным и аннулирован. В таких случаях возврат средств за покупку квартиры дольщику не предусмотрен.

Особенности заключения сделки по ДДУ

После того, как вы проверили застройщика, оценили его надежность и приняли решение купить у него недвижимость, наступает момент оформления сделки. Здесь также есть свои подводные камни и нюансы, незнание которых может привести к плачевным результатам (нужно уметь проверить ДДУ, правильно ли он составлен, знать какие сделки законны, а какие нет). Поэтому знание законодательной базы необходимо. Согласно Федеральному закону об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (ФЗ-214), привлечение финансовых средств граждан для строительства дома, по завершении которого он имеет право оформить жилье в собственность, допускается только тремя способами:

• на основании заключения ДДУ (договора участия в долевом строительстве);
• на основании выпущенного жилищного сертификата;
• на основании членства в жилищно-строительном или жилищно-накопительном кооперативе.

Иные формы заключения сделки не законны, хотя застройщики часто прибегают к ним, поскольку работать по ДДУ сложнее и дороже.

Покупателю следует насторожиться и хорошо подумать, если застройщик предлагает следующие виды сделок:

• оформление предварительного договора купли-продажи;
• оформление предварительного договора участия в долевом строительстве (предварительный договор не имеет юридической силы);
• оформление договора участия в жилищно-строительном кооперативе на месте (такой договор обязательно должен быть зарегистрирован в органах Росреестра);
• оформление договора бронирования.

Такие виды договоров не имеют под собой законодательной базы, проще говоря, они незаконны.

Таким образом, чтобы выбрать застройщика и не стать обманутым дольщиком, нужно быть хорошо подкованным в данном вопросе, изучив информацию предварительно. Этап проверки документов особенно важен. Нужно не стесняясь требовать оригиналы документации, проверять подписи и уточнять фамилии и имена уполномоченных лиц. У компании обязательно должно быть разрешение на строительство. Не соглашайтесь на заключение сделок в обход государственных органов (регистрация договора ДДУ должна быть зафиксирована в Росреестре). При решении такого важного вопроса не лишним будет заручиться поддержкой юристов и специалистов, которые хорошо разбираются в долевом строительстве и которые помогут выбрать застройщика и проверить ДДУ.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Проверка застройщика производится по документам, которые он обязан предоставить покупателю по закону, и с помощью дополнительных сервисов. К ним относятся Единый реестр застройщиков, Реестр недобросовестных застройщиков, картотеки арбитражных дел и исполнительных производств, сведения об организациях, размещенные на сайте налоговой службы, отзывы в интернете. Совокупный анализ полученной документации позволит сделать вывод о надежности компании и перспективах своевременного окончания строительства

Приобретение жилья в новостройке – рискованное мероприятие, особенно если дом не достроен или его возведение находится на первых этапах. Покупателю рекомендуется быть внимательным и изучить компанию, предлагающую недвижимость.

Существует масса вариантов того, как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство. Можно найти его в Едином реестре застройщиков , в котором перечислены все организации, отвечающие требованиям законодательства к строительным компаниям, или в Реестре проблемных застройщиков , изучить документы, оценить финансовую состоятельность, ознакомиться с отзывами клиентов.

Список документов при покупке квартиры в новостройке, обязательных к предоставлению застройщиком по требованию любого лица, определен ст. 20 ФЗ №214 . Их анализ дает возможность определить уровень компании, ее финансовое положение.

Организация, привлекающая деньги на строительство домов, размещает в свободном доступе:

• сведения о наименовании, местонахождении, часах работы, контактном телефоне, официальном сайте, руководителе и коммерческом наименовании;
• данные свидетельства о регистрации в качестве юридического лица;
• информацию об участниках, имеющих более 5% голосов в органе управления;
• возможность ознакомиться с реализованными проектами;
• сведения о членстве в саморегулируемых организациях (СРО);
• финансовый результат текущего года.

Помимо перечисленной информации по требованию застройщик обязуется предоставить следующие документы.

1. Устав. В нем рекомендуется изучить сведения, касающиеся размера уставного капитала, срок и объем полномочий директора. Дополнительно следует узнать дату назначения действующего руководителя, ознакомившись с протоколом.
2. Свидетельство о регистрации в качестве организации подтверждает правомерность осуществления предпринимательской деятельности.
3. Свидетельство о постановке на налоговый учет.
4. Бухгалтерские документы, но не более чем за 3 года. Они нужны для того, чтобы оценить эффективность хозяйственной деятельности застройщика, отсутствие убытков, наличие активов, достаточных для окончания строительства.
5. Результаты аудиторской проверки. Данные аудита интересны с точки зрения финансовой состоятельности застройщика и наличия проблем или допущенных нарушений.

Обратите внимание! Сведения о ведущихся судебных процессах, включая банкротство, можно получить на сайте kad . arbitr . ru . Наличие конфликтов с клиентами – физическими лицами – проверяется на сайте районного суда, определяемого исходя из места регистрации застройщика. Поможет в этом сайт sudrf.ru.

Существенное значение имеют открытые исполнительные производства. Долги предполагают наличие финансовых проблем, поэтому с таким застройщиком лучше не связываться. Сведения находятся в открытом доступе на официальном сайте ФССП .

Следующий шаг – получение выписки из ЕГРЮЛ. В качестве источника информации подойдет сайт налоговой службы , выдающий бесплатно информацию о любой организации. Документ содержит сведения о начале процедуры ликвидации, реорганизации или об исключении компании из реестра действующих юридических лиц.

Проверка застройщика проводится по такому показателю, как членство в саморегулируемой организации (СРО) в строительной сфере. Оно обязательно для всех компаний, занимающихся возведением домов.

Примечание : солидные партнеры и большой размер уставного капитала – признаки надежного застройщика.

Анализ учредительных и финансовых документов позволит оценить правомерность действий руководителя застройщика, платежеспособность, вероятность окончания строительства.

Какие документы включает в себя проектная документация

Проектная документация – пакет документов, связанных с работами по объекту. Обычно все сведения размещаются на сайте компании и предоставляются клиентам в офисах продаж.

Разрешение на строительство

Выдается органом, курирующим строительство в регионе. Его названия в каждом субъекте разные – в Москве, к примеру, работает Комитет по государственному строительному надзору. Разрешение действует определенный срок, имеет дату, подпись должностного лица и печать. Лицо, в отношении которого было выдано разрешение, должно совпадать с наименованием застройщика. Факт выдачи документа можно проверить на сайте комитета.

Проектная декларация

Этот основной документ для дольщика содержит важную информацию о будущем доме:

• цель строительства, этапы и сроки;
• разрешение на возведение дома;
• адрес;
• количество квартир и их характеристики;
• состав общего имущества;
• назначение нежилых (коммерческих) помещений, которые не включаются в общую собственность;
• срок ввода в эксплуатацию;
• риски и страхование;
• стоимость строительства;
• перечень привлекаемых подрядчиков;
• обеспечение исполнения обязательств застройщиком (поручительство банка или страхование);
• информация об иных привлеченных в проект инвестициях.

Обратите внимание! Проектная декларация должна быть опубликована до заключения застройщиком первого договора долевого участия в строительстве.

Государственная экспертиза

Часть проектной декларации, которая подтверждает соответствие проекта строительным нормам и действующим на данный момент регламентам. Экспертиза проводится соответствующим органом, занимающимся контролем и надзором в области строительства. К примеру, в Санкт-Петербурге им является Служба государственного и строительного надзора и экспертизы.

Получение госэкспертизы входит в число обязательных процедур, проводимых перед началом строительства.

Документы на землю

Земельный участок может быть оформлен по-разному – в собственность, в долгосрочную аренду или субаренду. Редко встречается безвозмездное пользование, ограниченное определенным сроком.

Проверить правомочия на участок земли несложно – достаточно заказать выписку из ЕГРН. В ней указываются собственник и имеющиеся обременения (к примеру, аренда). Обычно сведения о правах на территорию размещаются на сайте компании. Если они отсутствуют, допустимо запросить копию договора аренды или выписку из него, касающуюся срока предоставления участка, факта государственной регистрации договора, указание в нем на строительство жилого дома на арендуемой территории. В качестве арендатора должен быть указан сам застройщик.

Аренда не должна заканчиваться сразу раньше предполагаемого ввода дома в эксплуатацию. В таком случае срок продлевается, иначе не избежать проблем с передачей квартир.

В случае субаренды дополнительно изучаются правомочия передачи участка субарендатору и соответствие сроков действия обоих соглашений.

Что нужно знать о новостройке

Не помешает проверить новостройку перед покупкой на предмет ее финансирования, темпа возведения и даты передачи квартиры. Исходя из полученной информации можно оценить вероятность завершения строительства и соблюдения его сроков.

Источники финансирования

Финансирование может осуществляться за счет собственных средств, денег, привлеченных у населения (дольщиков), банковских кредитов, ресурсов, предоставленных партнерами. Чаще всего застройщик использует несколько источников.

Строительство на собственные средства – вариант, идеальный для всех участников. Застройщик получает финансовую независимость, а стоимость квартиры на рынке недвижимости снижается, поскольку компания не тратит деньги на обслуживание кредитов и выплату процентов по ним. Отсутствие долгов гарантирует своевременное окончание строительства.

Строительство за счет банковского кредита – более распространенная ситуация. Соотношение собственных и заемных средств разное. Привлечение банков может быть хорошим знаком для дольщиков: компания прошла проверку в кредитной организации и признана надежной. Некоторые банки предлагают интересные решения для покупателей, желающих приобрести квартиру в финансируемом им доме.

Наличие кредитов не является плохим знаком, но они должны быть структурированы. Кредитная линия строится таким образом, чтобы застройщик мог покрыть все расходы и погасить задолженность.

Финансирование за счет средств, предоставленных партнерами, аналогично открытию кредита в банке.

Ориентировочная дата сдачи объекта (сроки)

Дата сдачи дома и передача квартиры дольщику – ключевой момент строительства. Требования к сроку передачи и ответственность за его нарушение приведены в ст. 6 ФЗ №214.

1. Дата передачи объекта указывается в договоре и едина для всех дольщиков. Возможно отличие в сроках передачи квартир, расположенных в разных блок-секциях или подъездах. Время готовности зависит и от очереди строительства.
2. При нарушении срока дольщику выплачивается неустойка. Ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. За основу берется стоимость помещения. При нарушениях, допущенных в отношении дольщиков – граждан – застройщик заплатит двойной размер неустойки.
3. Если застройщик не укладывается в установленные договором сроки, за 2 месяца до их наступления он уведомляет дольщиков о продлении и подписывает дополнительное соглашение.

Особенности заключения договора

Предварительный договор/договор бронирования

В ФЗ №214 не предусмотрены эти формы приобретения недвижимости в строящихся домах. Такие схемы не нарушают закон, но создают дополнительные риски для покупателя – к примеру, продажи одной квартиры нескольким лицам. Решаясь на такой вариант покупки, проверяйте застройщика. При наличии сомнений в его надежности от сделки лучше отказаться и найти иной вариант.

Договор бронирования и предварительный договор купли-продажи используются застройщиками, которые не получили полный пакет разрешительной документации, но хотят привлечь деньги на строительство. Заключение указанных договоров возможно на любой стадии, даже при разработке документации. По своей правовой сути предварительный договор купли-продажи и договор бронирования – соглашение о намерениях, которые обозначают действия сторон в будущем. Покупатель не сможет потребовать передачи квартиры. Притязания сводятся к понуждению заключить основной договор или вернуть обеспечительный платеж.

Вид договора

Лучший вариант приобретения квартиры в новостройке – заключение договора долевого участия в строительстве. Именно эта форма предусмотрена законом и детально в нем описана. Только договор долевого участия полностью защищает покупателя, давая ему возможность взыскать с застройщика неустойки, штрафы и потребовать передачи недвижимости. .

Другой вариант – купля-продажа. Это означает, что застройщик или иное лицо уже оформил недвижимость в собственность и продает ее. Сам по себе договор купли-продажи не несет рисков для покупателя: он регистрируется в Росреестре, что исключает возможность двойных продаж.

Переуступка права требования возможна как по договору долевого участия, так и по предварительному договору купли-продажи, но до момента передачи квартиры. Только уступку прав по первому варианту можно отнести к наименее рискованным сделкам, поскольку этот договор подлежит государственной регистрации. Аналогичная сделка, совершенная по предварительному соглашению о купле-продаже, не регистрируется. .

Условия договора

В любом из заключаемых договоров должны указываться его условия, без которых соглашение считается незаключенным. Они перечислены в ст. 4 ФЗ №214.

1. Определение квартиры, подлежащей передаче после ввода объекта в эксплуатацию. В него включается подробное описание дома и объекта долевого строительства, подлежащего передаче по договору.

Таблица 1. Требования к описанию дома и объекта долевого строительства в договоре

1. Срок передачи квартиры.
2. Цена объекта и порядок ее внесения.
3. Срок гарантии на недвижимость.
4. Способ обеспечения исполнения застройщиком обязательства по окончанию строительства дома.

Кроме указанных условий в договор включаются перечень прав и обязанностей сторон и ответственность за их невыполнение.

Госрегистрация

Процедуру госрегистрации проходят не все договоры – только долевого участия и переуступки по нему и купли-продажи. Иные соглашения регистрации не подлежат.

Договор страхования на новостройку

Застройщик выбирает один из двух способов обеспечения обязательства по строительству дома – поручительство банка или договор страхования. Последний вариант наиболее распространен.

Страхование осуществляется в пользу дольщиков и защищает их от неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязанностей по передаче объекта строительства.

Страховым случаем признается:

• решение суда об обращении взыскания на имущество застройщика;
• решение суда о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства.

Страховая сумма, которую получает дольщик, рассчитывается исходя из ДДУ.

Важно! Страхование осуществляется в компаниях, имеющих лицензию и включенных в Список страховщиков, соответствующих требованиям для страхования ответственности по 214-ФЗ и рекомендованным Центральным Банком. Проверить страхование застройщика можно на сайте его страховой компании.

Риски

Зная, как проверить застройщика при покупке квартиры, и соблюдая меры предосторожности, покупатель все равно может столкнуться с проблемами.

Таблица 2. Вероятные риски, которые могут возникнуть после приобретения квартиры в строящемся доме

Помимо анализа официальной документации, перечень которой установлен ФЗ №214, рекомендуется ознакомиться с отзывами покупателей, размещенных в интернете, и с тематическими новостями.

На основе комплексного анализа деятельности застройщика, его документов и сведений из открытых источников информации можно решить, стоит ли доверять деньги компании, и определить ее финансовую устойчивость.

Посмотреть видео по теме

Автор: . Образование высшее юридическое: Северо-западный филиал Российской академии правосудия (Санкт-Петербург) Опыт работы с 2010 года. Договорное право, консультирование по налогообложению и бухгалтерскому учету, представление интересов в гос.органах, банках, у нотариусов.
13 ноября 2017 .